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Na transferência de imóveis nos quais os compradores têm projetos que serão desenvolvidos, futuras construções, como no caso de terrenos alienados para construções financiadas, é comum que as prefeituras calculem o valor do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) considerando como base de cálculo o valor do terreno em conjunto
com a construção que será desenvolvida.
Porém, o Judiciário já se posicionou que a base de cálculo do ITBI será o valor venal da fração ideal do terreno, sem as futuras construções.
O ITBI deve somente incidir sobre aquilo que foi efetivamente adquirido, não podendo ser incluídas benfeitorias inexistentes até o momento da transmissão, que é o fato gerador do tributo.
Esse entendimento está em consonância com a legislação federal acerca do ITBI - art. 156, II, da Constituição Federal e os arts. 35 e 38 do Código Tributário Nacional.
Esses dispositivos estabelecem que a definição do valor do ITBI deve ocorrer com base no valor venal do bem efetivamente transferido, conforme apurado na data de ocorrência do fato gerador.
O Judiciário se ampara também, em suas decisões, nas Súmulas 110 e 470 do Supremo Tribunal Federal (STF), cujos enunciados estabelecem que o ITBI só pode ser cobrado sobre as construções existentes ao tempo da alienação do terreno. Sendo assim, a base de cálculo não compreende o valor do que for construído após o negócio de compra e venda.
Súmula 470
O imposto de transmissão "inter vivos" não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido construído antes da promessa de venda.
Súmula 110
O imposto de transmissão "inter vivos" não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas sobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno.
Para tentar prevenir discussões com os fiscos municipais, é recomendável que conste expressamente na escritura de compra e venda ou permuta de imóveis, a informação de que futura construção, se e quando ocorrer, será efetuada pelo comprador às suas próprias custas.
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